Was ist ein Wohnrecht und was eine Nutzniessung?

Was ist ein Wohnrecht und was eine Nutzniessung?

Wie im Handbuch zur landwirtschaftlichen Unternehmensnachfolge zu lesen ist, besteht das Wohnrecht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teil eines solchen zu wohnen. Der Wohnrechtsberechtigte darf, falls das Recht nicht ausdrücklich auf seine Person beschränkt ist, seine Familienangehörigen und Hausgenossen zu sich in die Wohnung aufnehmen. Ist das Wohnrecht auf einen Teil eines Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Einrichtungen mitbenutzen. Das Wohnrecht ist weder übertragbar noch vererblich. Es wird im Grundsatz auf Lebzeiten des Berechtigten eingeräumt (lebenslanges Wohnrecht), kann aber auch vertraglich auf eine bestimmte Anzahl Jahre oder auf die Aktivitätsdauer beschränkt werden (solange jemand mit Hilfe z. B. der Spitex den Haushalt selber besorgen kann). Die Nutzniessung verleiht dem Berechtigten den vollen Genuss an einem fremden Vermögenswert. Dies bedeutet, der Nutzniessungsberechtigte kann den Vermögenswert entweder selber benutzen oder vermieten, verpachten usw. Die Mietzinse fallen dann auch dem Nutzniessungsberechtigten zu, was ihm ermöglicht, mit den Einnahmen eine Ersatzwohnung an einem anderen Ort zu mieten. Da auf Bauernhöfen meistens irgendwie eine Verbindung zu den anderen Gebäuden besteht (Zufahrtsstrasse, gleiche Heizung, eigenes Wasser, Entsorgung des Abwassers), ist zu empfehlen, dass dem Grundeigentümer ein Vormietrecht zu Marktbedingungen eingeräumt wird. Er kann dann die Wohnung bei Bedarf selbst mieten. Auch zu prüfen ist, ob nicht der Grundeigentümer den Mieter auswählen sollte, da er mit diesem auf dem Hof leben wird und so die innerbetrieblichen Verknüpfungen besser gelöst werden können. Der Nutzniessungsberechtigte hat also einige Verfügungsrechte, er darf den Vermögenswert aber nicht aufbrauchen oder veräussern, das heisst, er ist verpflichtet, das Nutzniessungsvermögen in seinem Bestande zu erhalten. Bezüglich Grundstücken entstehen die Nutzniessung und auch das Wohnrecht mit der öffentlichen Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch. 

Wo liegt der Unterschied der beiden Varianten?

Das Wohn- und das Nutzniessungsrecht kommen beide in der Landwirtschaft vor. Wo liegt aber der Unterschied? Martin Goldenberger, Leiter Agriexpert in Brugg AG, gibt Auskunft: «Grundsätzlich gelten die Definitionen des Obligationenrechts (OR), was ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung ist, auch für die Landwirtschaft. Vereinfacht gilt ein Wohnrecht einzig für die Person, welche das Recht in der Regel als Personaldienstbarkeit mit Grundbucheintrag erhalten hat. Neben diesen Personen dürfen noch sogenannte Hausgenossen (z. B. Lebenspartner) und Kinder in der Wohnung wohnen. Stirbt die Person, welche das Wohnrecht hat, müssen die andern (Kinder, Hausgenossen) die Wohnung verlassen. Im Grundsatz gilt das Wohnrecht bis zum Lebensende, dem Tod. Will man ein früheres Ende, zum Beispiel, wenn die begünstigte Person ins Altersheim zieht, muss dies vertraglich so festgehalten werden. Ein Wohnrecht ist nicht übertragbar oder vererbbar. Eine Nutzniessung muss nicht persönlich ausgeübt werden. Die Wohnung kann vom Berechtigten also an eine Drittperson vermietet werden und der Zins fällt dem Nutzniesser zu. Weil keine persönliche Nutzung vorgeschrieben ist, dauert ein Nutzniessungsrecht in der Regel immer bis zum Tod (Ausnahme: das Recht wurde befristet eingeräumt, also zum Beispiel fix zehn Jahre oder bis zum 90. Geburtstag). Nutzniessungsnehmende müssen deutlich mehr leisten an Unterhalt usw. als ein Wohnberechtigter. Nutzniessungen sind in der Landwirtschaft sehr selten und nur geeignet, wenn sie ein separates Haus betreffen.