Im Winter/Frühling ist die Zeit der Hofübergaben. Auch wenn die Liegenschaften den Hofübernehmenden seit Jahren bekannt sind, lohnt es sich, sich auch mit anderen Eigenschaften als nur dem Ertragswert zu befassen. Grundbucheinträge, Baubewilligungen und ein Blick in öffentlich-rechtliche Vorschriften lohnen sich, um nicht zu einem späteren Zeitpunkt überrascht zu werden.
Grundbuch und Grundbuchbelege
Im Grundbuch wird das Grundstück mit Grundstücknummer, Fläche, Kulturarten, Gebäude und Angaben zu den Eigentümern beschrieben. Anschliessend folgen Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten und Grundlasten sowie Grundpfandrechte.
Im Grundbuchauszug sind Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten/Grundlasten nur stichwortartig enthalten. Die dazugehörigen Verträge sind im Grundbuch als «Belege» hinterlegt. In diesen wird genauer umschrieben, was der Eintrag bedeutet. Sind Belege nicht mehr vorhanden, können diese beim Grundbuchamt gegen eine Gebühr bestellt werden.
Anmerkungen: Sie dienen der Orientierung über privatrechtliche oder öffentlich-rechtliche Rechtsverhältnisse. Bei einer vorhandenen Grundbuchanmerkung kann sich niemand darauf berufen, das angemerkte Rechtsverhältnis nicht gekannt zu haben. Anmerkungen sind beispielsweise Meliorationsgrundstück/Güterzusammenlegung, Zweckentfremdungs- und Zerstückelungsverbot, Veräusserungsbeschränkungen bei Vorbezug von Mitteln der beruflichen Vorsorge, Denkmalschutz, Reglement Stockwerkeigentümerschaft, Beseitigungsrevers von Bauten.
Vormerkungen: sind persönliche Rechte (z. B. Gewinnanteilsrecht, Vorkaufsrecht, Rückkaufsrecht, Mietverträge), Verfügungsbeschränkungen (z. B. Pfändung) oder vorläufige Eintragungen (z. B. Bauhandwerkerpfandrecht).
HofübernahmeHofübergabe: Konflikte in der Familie vermeidenDienstbarkeiten: Diese können bei Grundstücken als Grunddienstbarkeit (z. B. Baurecht, Fuss- und Fahrwegrechte) oder Personaldienstbarkeit (z. B Wohnrecht, Nutzniessung) eingetragen werden.
Notar im Zweifel hinzuziehen
Oft werden Grundbucheinträge nicht verstanden oder falsch interpretiert. Im Zweifelsfall soll nicht gezögert werden die Notarin oder eine Fachperson um Erklärung zu bitten. Auch ist es kein Problem fehlende Belege zu beschaffen, sollten diese nicht vorliegen. Der Notar ist dazu da, die Parteien über Unklarheiten aufzuklären. Für einen Käufer ist es wichtig, den Inhalt eines Kaufvertrages zu verstehen. Die Käuferin kann sich später nicht auf Irrtum berufen, wenn er Grundbucheinträge falsch interpretiert oder schlicht nicht beachtet hat. In einem Gerichtsfall ist ein Investor unterlegen, der ein Baulandgrundstück zur Überbauung gekauft hat, diese aber wegen einer Baubeschränkung gar nicht möglich ist. Der Käufer hat diesen Grundbucheintrag beim Kauf nicht beachtet.
Öffentlich-rechtliche Vorschriften
Bei der Nutzung von Grundstücken gilt im Allgemeinen, sich an den vom Gesetzgeber und den Behörden geschaffenen Rechtsrahmen zu halten. Alle solchen Gesetze, Verordnungen und Vorschriften, die Einschränkungen schaffen, werden als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (Öreb) bezeichnet. Heutige und künftige Eigentümerinnen und Eigentümer müssen sich über die Beschränkungen ihres Grundstücks informieren. Seit einiger Zeit verfügen alle Kantone über ein Öreb-Kataster.
Neue Kurzfilmreihe zeigt ausserfamiliäre Hofübergaben Der Öreb-Kataster vereinfacht die Abklärung, der für das Grundstück geltenden Vorschriften. Vorher musste an verschiedenen Stellen nachgesucht werden. Der Öreb-Kataster wird ständig weiterentwickelt. Es empfiehlt sich zudem auch immer ein Blick ins Geoportal des Kantons zu werfen.
Rechtmässige Bauten
Vor einem Kauf eines Grundstücks sollte überprüft werden, ob vorhandene Bauten und Anlagen bewilligt sind und bestimmungsgemäss/rechtmässig genutzt werden. Nicht immer entsprechen vorhandene Gebäude und Nutzungen der letzten Baubewilligung. Oft sind nach Jahren die rechtmässig erlassenen Auflagen von Baubewilligungen dem Grundeigentümer nicht mehr präsent. Auflagen können beispielsweise Nutzungseinschränkungen oder ein Rückbaurevers sein. Bei der Einreichung eines Baugesuchs wird die Bewilligungsbehörde die früheren Bewilligungen und Nutzungen überprüfen. Nicht bewilligte Nutzungsänderungen können grössere Investitionen, in Zusammenhang mit den aktuell geltenden gesetzlichen Grundlagen, verursachen.
Brauchen Sie Unterstützung bei einem Liegenschaftsverkauf oder -kauf? Agriexpert hilft gerne weiter (Tel. 056 462 52 71).
