Markanter Wertanstieg «Beim Vorhandensein einer zweiten Wohnung ist mit einem zusätzlichen Wertanstieg von 20 bis 30% zu rechnen», sagt Martin Goldenberger vom Agriexpert in Brugg AG. So werde jetzt nur noch die Betriebsleiterwohnung landwirtschaftlich beurteilt. Andere Wohnungen werden nach der erzielbaren Marktmiete bewertet.
Ertragswerte der Böden gestiegen
Aber auch bei den Böden sind die Ertragswerte mit einem Plus von 20 bis 52% markant gestiegen. Mit diesen Ertragswerten werde ein durchschnittlicher Betrieb mit zwei Wohnungen bei der Übergabe um die 50 000 bis 200 000 Franken teurer als im Jahr zuvor.
Mit der neuen Ertragswertschätzung kann auch die Fremdverschuldung bei einem Generationenwechsel zunehmen und damit die Belastung von Zinsen und Amortisation. Die Auswirkung auf das landwirtschaftliche Einkommen wirft folgende Fragen auf: Reicht das Einkommen? Können genügend Abschreibungen und Ersparnisse gemacht werden?
Belastungsgrenze steigt
Mit den höheren Ertragswerten steigt auch die Belastungsgrenze und es ist möglich höhere Hypotheken aufzunehmen. Mit dem Anstieg der Belastungsgrenze liegt diese näher beim Verkehrswert: Die Sicherheitsmarge für Banken ist somit kleiner. Aber auch steuermässig hat der neue Ertragswert Auswirkungen. Infolge der höheren Ertragswerte steigen auch das Vermögen und die Eigenmietwerte.
Auch Pachtzinsverordnung geändert
Die Kantone verwenden meist den Ertragswert als Steuerwert und haben in Steuerfragen die Hoheit und damit grossen Spielraum, wann sie die steuerliche Bewertung anpassen. Eine Hofübergabe richtet sich aber nach dem Bundesrecht, also dem bäuerlichen Bodenrecht, und es ist deshalb der neue Ertragswert massgebend. Änderung bei der Pacht Gleichzeitig mit der Revision der Schätzungsanleitung ist auch die Pachtzinsverordnung angepasst worden. Ein Anstieg des höchstzulässigen Pachtzinses hat aber vor allem bei den Gewerben eine Auswirkung.
Peter Fankhauser
Mehr zu den Gründen, warum die Schätzung des landwirtschaftliche Ertragswert geändert wurde, finden Sie in unserem Interview mit Martin Goldeberger, Leiter Bewertung und Recht bei der Agriexpert in Brugg Ag in der Printausgabe vom 30. November 2018. Infos über unsere Abos finden Sie hier.
