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SolarboomEnergieunternehmen interessieren sich für Landwirtschaftsland Berggemeinden sollten nicht zu Ferienhaussiedlungen verkommen. Mit diesem Argument warben die Befürworter 2012 für die Zweitwohnungs-Initiative. Mit Erfolg: Das Volksbegehren wurde an der Urne angenommen. Zwölf Jahre später herrscht im Berggebiet Wohnungsnot. Und die Zweitwohnungs-Initiative ist eine der Ursachen.
Dies sagt zumindest Thomas Egger, Direktor der Schweizerischen Arbeitsgemeinschaft für die Berggebiete (SAB). Diese will das Thema auf das politische Parkett bringen.«Der Leerstand ist im Durchschnitt aller Tourismusgemeinden innerhalb von drei Jahren von 1,5 Prozent auf 0,75 Prozent gefallen», sagt Egger. Vielerorts sei es gar nicht mehr möglich, eine Wohnung zu finden.
«Alpenraum leergekauft»
Viele ehemalige Erstwohnungen werden mittlerweile nämlich nur noch als Zweitwohnungen vermietet. Das rentiert mehr – und ist rechtlich auch nach der Annahme der Zweitwohnungs-Initiative weiterhin möglich. Vorausgesetzt, es handelt sich um eine Wohnung, die bereits vor Annahme der Initiative gebaut wurde. Der Grundsatz der Rechtssicherheit will es so. «Altrechtliche Erstwohnungen sind in der Nutzung frei», erklärt Egger.
Weil keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden dürfen, sobald die Quote von 20 Prozent pro Gemeinde erfüllt wird, wächst die touristische Nachfrage nach solchen altrechtlichen Wohnungen. Sie werden teurer – wenn sie nicht sogar ganz vom Wohnungsmarkt verschwinden. Und die Nachfrage nach Zweitwohnungen ist nach wie vor extrem hoch. «Der Alpenraum ist praktisch leergekauft», sagt Egger.
Ausgezontes Land fehlt jetzt
Verschärft wird die Situation der Berggemeinden durch die 2014 in Kraft gesetzte erste Etappe des Raumplanungsgesetzes. Um der Zersiedelung entgegenzuwirken, drängte die Politik damals auf eine Verkleinerung der Bauzonen. Betroffen waren viele Berggemeinden. Ihnen sagten die Experten damals eine weitere Abwanderung voraus. Angesichts der erwarteten sinkenden Einwohnerzahlen schienen die Bauzonen viel zu gross: Sie mussten in der Folge verkleinert werden, weitere Einzonungen lagen nicht mehr drin.
In vielen Gemeinden ist es deshalb gegenwärtig rechtlich gar nicht möglich, neue Bauzonen auszuscheiden – Wohnungsnot hin oder her. «Die beiden Gesetze wirken wie eine Zange, in der die Gemeinden gefangen sind», verdeutlicht Egger.
Der Wandel war absehbar
Bleibt die Frage, wie sich die Politik bei der demografischen Entwicklung im Berggebiet derart verschätzen konnte. Die Antwort heisst, wie so oft: Corona. Denn mit der Pandemie wurde im Grossexperiment möglich, was viele Arbeitgeber zuvor als völlig praxisfremd abgelehnt hatten: Homeoffice, sei es von zu Hause aus oder aus dem eigenen Ferienhäuschen in den Alpen.
Für den Immobilien- und Wohnungsmarkt werde dies tiefgreifende Folgen haben, prognostizierte eine Immobilienstudie der Credit Suisse bereits 2021. Zum einen werde die Nachfrage nach Büro- und Ladenflächen sinken – zum anderen der Siedlungsdruck im ländlichen Gebiet steigen.
Die Rechnung der Pendler
Grund dafür ist das Zeitbudget der Pendler. Wer zum Beispiel fünf Tage in der Woche einen Arbeitsweg von je einer Stunde eingerechnet hatte, kam vor der Pandemie auf 10 Stunden Arbeitsweg total pro Woche. Mit zwei Tagen Homeoffice fielen davon vier Stunden weg. Um auf die gleiche Wochen-Pendelzeit zu kommen, darf die Strecke von der Haustür zum Arbeitsplatz damit 40 Minuten länger dauern. Und diese 40 Bus- oder Autominuten machen oft den Unterschied aus zwischen der gut erschlossenen Talgemeinde und dem ruhigen Dorf auf dem Land.
Für die Bergbevölkerung sei dies eigentlich eine riesige Chance, sagt Egger. Wer früher nach der Ausbildung wegziehen musste, kann sich heute eher eine Zukunft im Dorf der Eltern vorstellen. Tatsächlich sei zu beobachten, dass viele abgewanderte «Bergler» dank Homeoffice in ihre Heimat zurückgekehrt seien. Das belebte nicht nur den Wohnungsmarkt, sondern die gesamte lokale Wirtschaft und auch das soziale Leben in den Tälern.
Forderung nach Gesetzesrevision
Wenn da nur nicht die Zange aus Zweitwohnungs- und Raumplanungsgesetz wäre. Die Wohnungsnot drohe nun die angestossene positive Entwicklung zu ersticken, warnt Egger. Schlimmer noch, sie könnte sie in ihr Gegenteil verkehren: Ohne bezahlbaren Wohnraum droht den Alpengemeinden wieder Abwanderung. Mit allen Folgen für die lokale Wirtschaft und Kultur. Attraktiv wären die Bergdörfer nur noch für Zweitwohnungen.
«Das Raumplanungsgesetz muss revidiert werden, um derartige Entwicklungen zu korrigieren», fordert Egger. Denkbar sei etwa eine Anpassung an die Dynamik der Bevölkerungsentwicklung. Beim Zweitwohnungsgesetz unterstützt die SAB Bestrebungen, Abriss und Neubau von Wohnbauten zu vereinfachen, damit zeitgemässer Wohnraum entstehen kann. Zudem müssten laut Egger die Gemeinden ihren Handlungsspielraum vermehrt ausnützen. Sie können in ihren Baureglementen beispielsweise Erstwohnanteile festlegen, die temporäre Vermietung in der Wohnzone untersagen, oder Zonen für Personalwohnungen erlassen.
